谢忠翔/证券时报

“存量房贷调整已是大概率事件。”招商银行行长助理彭家文近日在该行半年报业绩发布会上表示。日前，包括农业银行、招商银行、中信银行在内的多家上市银行回应了存量房贷利率调整问题。部分银行表示，已制定好房贷利率下调预案，但最终方案尚未明确。

研究人士认为，由于长期以来按揭贷款定价“因城施策”及商业银行投放的时间、地区带来的成本差异，房贷利率下调很难有“整齐划一”的行动。有分析师表示，相较于北上深等城市，非一线城市的存量房贷利率下调空间可能更大。

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多家银行，已制定下调预案

近期，人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。8月29日，农业银行副行长林立在业绩发布会上表示，“在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。”

彭家文称，招行已经制定了相应的预案，但还没最终方案。中信银行副行长谢志斌日前在该行业绩会上也表示，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。

与此同时，还有多家银行高管表示正密切关注中。建设银行首席财务官生柳荣表示，当前监管部门的具体细则暂未出台，各家银行也在沟通，出台后会对净息差造成一定下行压力。华夏银行行长关文杰回应称，正密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。此外，多家银行还表示，客户近期提前还贷的现象有所缓解。

银行调整存量房贷利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.2%，较上月维持不变。

“存量按揭利率调整已箭在弦上。”民生银行首席经济学家温彬分析称，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

银行因城施策是难点

尽管多家银行已明确表态正在研究具体实施方案，但存量房贷利率的实际落地仍面临较多影响因素。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报记者表示，“因为银行存量按揭贷款的投放发生在不同的时间。而不同时间、地区和银行，投放的按揭利率并不一样，银行当时的资金紧张程度、存款端的资金来源等差异很大。”他表示，商业银行调整存量按揭贷款利率过程可能会比较缓慢，调整的幅度一开始也可能不会太大。

彭家文在业绩会上表示，目前没有最终方案主要是考虑到许多因素需要兼顾好。如怎样兼顾好“因城施策”和公平性以及系统支持的问题，这些因素在各城市、各分行和客户的情况并不相同。对于下调存量房贷利率带来的影响，招行在内部按照“乐观”、“中性”和“不利”的三种情景做了测算，结果显示总体可控。

谢志斌也表示，从政策理解来看，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整较难实行“一刀切”的管理政策。从调整力度看，也需要兼顾银行实际承受能力。

谢志斌透露，目前中信银行按揭贷款规模约9500亿元，存量利率高于新发生利率的部分占6000亿元，假设这部分按揭每降低10BP（0.1个百分点），将会影响该行贷款收益约6亿元，影响净息差0.8BP。按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BP，对全行业净息差影响大概是0.9BP～1BP。较行业整体影响来看，该行有部分优势，保持谨慎乐观。

李宇嘉认为，银行下调存量房贷利率的意愿较低，因为目前商业银行净息差已经降到1.74%的历史最低点，如果要进一步下降存量房贷利率，对银行息差影响较大。因为央行已提出，要遵循市场化、法治化的原则，而作为商业机构的银行，也要按照与借款人之间的合同来进行，并遵循《合同法》。

“由于调整自主权在于商业银行，银行‘响应表态’的动作可能大于实际的调整。”李宇嘉还表示，存量房贷利率调整能够降低购房者的月供负担，缓解银行提前还贷的现象。但是，这一举措不可能使提前还贷的趋势发生扭转。

非一线城市或更受益

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%，假设存量按揭利率下调70BP降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

不过，华创证券研报认为，预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限，若静态测算，按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。中信建投证券和中泰证券分析认为，从客户的角度而言，不具有提前还款能力的客户议价能力有限，在与银行的协商中能获得的让利较小。

资料显示，2008年调降存量房贷利率时，由于当年“转按揭”盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率七折优惠。而如今，相对于彼时调降存量房贷利率时的贷款规模和政策环境，住房按揭贷款的定价已发生较大改变。

招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文称，当前按揭贷款定价机制已采用“三层定价机制”：一是全国层面，监管部门确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮调降时已有较大不同。

从存量房贷利率调整的可能路径来看，廖志明认为，可能的方案为：存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。

另一方面，廖志明预计，由于近几年北上深房贷利率加点政策保持稳定，加点幅度保持不变，若遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调，北上深以外区域或显著受益。而广州近几年已大幅下调过加点。数据显示，目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%～4.0%左右。

李宇嘉也表示，北上深下调空间可能不大，一线城市以外的地区受益于利率下调的空间可能相对大一些。